Đối tượng được đền bù khi nhà nước thu hồi đất liên quan đến thừa kế.
Tình huống 1: Ông của tôi có 7 người con, 3 gái, 4 trai. Khi còn sống người ông có 120m2 đất và di chúc chia 4 cho 4 người con trai: 30m2 / người. Đã sang tên cho 2 người là 60m2, còn 60m2 thì khi nào ông chết mới sang tên cho 2 người con trai út còn lại. Nhưng sau khi người ông chết (còn người bà đang ở cùng gia đình tôi) 1 người đã được cho đất khi bố còn sống không chịu ký cho hai người em sau tuy người ông đã có giấy cho 2 con trai chưa được chia đất có xác nhận của Uy ban nhân dân.
Do đó bố của tôi chưa sang tên được nên bố tôi quyết định mảnh đất còn lại chỉ để thờ cúng. Nay Nhà nước thu hồi chỗ đất này. Hỏi: Trong trường hợp mảnh đất đó (60m2) bị thu hồi thì ai được đền bù. Khi nào được đền bù bằng tiền, hoặc một chỗ đất khác ở khu tái định cư? Gia đình được đền bù có được tự quyết định nhận bằng tiền hay đất không?
Trả lời:
Việc chia thừa kế
Căn cứ Điều 624 Bộ luật dân sự 2015 quy định về di chúc như sau:
“Điều 624. Di chúc
Di chúc là sự thể hiện ý chí của cá nhân nhằm chuyển tài sản của mình cho người khác sau khi chết.”
Như vậy, Trong trường hợp này nếu ông bà của bạn đã có di chúc cho 2 người con còn lại có đóng dấu xác nhận của xã thì sẽ áp dụng theo di chúc để chia đất cho 2 người con còn lại theo thủ tục chia thừa kế.
Lưu ý: Thời điểm mở thừa kế là thời điểm người có tài sản chết (Điều 611, Bộ luật dân sự 2015). Do đó đối với trường hợp này chỉ có thể yêu cầu chia thừa kế đối với phần tài sản thuộc ông nội anh. Bà của anh vẫn còn sống thì hoàn toàn có quyền định đoạt tài sản của mình theo hình thức cho tặng.
Về việc thành viên trong gia đình anh không đồng ý ký hồ sơ để sang tên cho 2 người con chưa được chia đất.
Căn cứ Điều 26 Bộ luật tố tụng dân sự 2015 quy định về những tranh chấp về dân sự thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án như sau:
“Điều 26. Những tranh chấp về dân sự thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án
5. Tranh chấp về thừa kế tài sản.”
Như vậy, nếu trong trường hợp không thể thống nhất với nhau về việc chia thừa kế thì bố của anh có thể làm đơn yêu cầu Tòa án giải quyết gửi kèm theo bản di chúc có xác nhận của Ủy ban do ông an lập.
Căn cứ Điều 75 Luật đất đai 2013 quy định về điều kiện bồi thường về đất khi nhà nước thu hồi vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng như sau:
“Điều 75. Điều kiện được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng
1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận) hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 77 của Luật này; người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam mà có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp.”
Như vậy, Sau khi tòa án giải quyết việc thừa kế của gia đình anh nếu tuyên 2 người con được hưởng thừa kế theo di chúc và bà của anh được hưởng 2/3 của 1 suất thừa kế theo luật định thì 2 người con chưa được chia đất và bà anh sẽ là người thuộc diện được bồi thường khi Nhà nước thu hồi theo quy định trên.
1.2 Việc bồi thường khi thu hồi đất
Căn cứ Điều 74 Luật đất đai 2013 quy định về nguyên tắc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất như thế nào:
“Điều 74. Nguyên tắc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất
1. Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất nếu có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 của Luật này thì được bồi thường.
2. Việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất.”
Như vậy, về nguyên tắc sẽ thực hiện bồi thường bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất. Đối với trường hợp đất thu hồi là đất ở thì có thể lựa chọn bồi thường bằng tiền (Điều 79 Luật Đất đai 2013).
2. Đối tượng được đền bù khi nhà nước thu hồi đất mua bán viết tay chưa sang tên.
Tình huống 2: Năm 1994 tôi có mua mảnh đất dãn dân 300m2 ở Yên sở, cuối năm tôi đã để lại cho ông T 150m2, do ông T có hộ khẩu tại tỉnh khác nên hai bên chỉ viết giấy biên nhận mà không làm thủ tục sang tên (vẫn chỉ đứng tên tôi). Nay Nhà nước thu hồi đất làm đường sẽ đền bù bằng tiền và đất. Nghe nói tôi chỉ được đền bù 1 suất đất chỉ có 80m2 (trong khi vẫn còn đất để bán cho dân để xây biệt thự). Chúng tôi dự định chia đôi số tiền được bồi thường. Hỏi: Tôi có thể yêu cầu Nhà nước cấp thêm 1 suất cho ông T không? Nếu không được đền bù thêm đất thì ông T có quyền yêu cầu tôi chia đôi diện tích 80m2 trên không? Tôi có thể không đồng ý không?
Trả lời:
2.1 Điều kiện được bồi thường
Căn cứ Điều 75 Luật đất đai 2013 quy định về điều kiện bồi thường về đất khi nhà nước thu hồi vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng như sau:
“Điều 75. Điều kiện được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng
1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận) hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 77 của Luật này; người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam mà có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp.”
Căn cứ theo khoản 1 Điều 82 Nghị định 43/2014/NĐ-CP được sửa đổi, bổ sung bởi khoản 54 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP quy định về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất mà không phải nộp hợp đồng văn bản chuyển nhượng đất theo quy định pháp luật như sau:
“1. Các trường hợp đang sử dụng đất sau đây mà chưa được cấp Giấy chứng nhận và không thuộc trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này thì người đang sử dụng đất thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu theo quy định của Luật đất đai và quy định tại Nghị định này mà không phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất; cơ quan tiếp nhận hồ sơ không được yêu cầu người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp hợp đồng, văn bản chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật:
a) Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 01 năm 2008;
b) Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất từ ngày 01 tháng 01 năm 2008 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 mà có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật đất đai và Điều 18 của Nghị định này;
c) Sử dụng đất do nhận thừa kế quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014.”
Như vậy, Căn cứ quy định trên do việc mua bán diễn ra năm 1994, nên đến thời điểm hiện tại ông T có quyền yêu cầu làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà không nộp hợp đồng, văn bản chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Do ông T đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên sẽ thuộc đối tượng được bồi thường.
2.2 Nguyên tắc bồi thường
Căn cứ Điều 74 Luật đất đai 2013 quy định về nguyên tắc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất như thế nào:
“Điều 74. Nguyên tắc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất
1. Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất nếu có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 của Luật này thì được bồi thường.
2. Việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất.”
Như vậy, Theo dữ kiện ông không nói rõ được đền bù 80m2 khi thu hồi 300m2 hay 150m2. Trong trường hợp ông và ông T cũng được đền bù thì diện tích đất ở bị thu hồi lớn hơn diện tích đất được đền bù. Nếu quỹ đất ở địa phương vẫn còn, các ông có thể yêu cầu được đền bù thêm một phần diện tích đất. Phần diện tích chênh lệch sẽ được đền bù bằng tiền.
3. Đối tượng được đền bù khi nhà nước thu hồi đất chưa có sổ đỏ.
Tình huống 3: Tháng 9-2020 khi mở đường phố C, 7 hộ gia đình của chúng tôi bị thu hồi đất ít là 12 m2, nhiều là 20 m2 nhưng không được đền bù mà chỉ được trả 25.000đ/ m2. Nguồn gốc đất này là gò đất, hố đất bỏ hoang được 1 số hộ san lấp để trồng rau từ những năm 1981, 1982 và năm 1991 họ nhượng lại cho chúng tôi để làm lối đi và rãnh thoát nước (giấy tờ viết tay). Từ đó đến nay không ai tranh chấp khiếu nại gì và từ quý IV năm 1992 đến nay chúng tôi vẫn đóng thuế đầy đủ. Sở địa chính đã tiến hành đo đất thuộc quyền sử dụng của từng hộ gia đình và đã giao cho các hộ bản đồ địa chính trong đó có cả diện tích này. Chúng tôi đã gửi đơn tới Ủy ban nhân dân các cấp đề nghị được đền bù nhưng chưa được trả lời. Hỏi: Chúng tôi có được đền bù khi thu hồi đất không?
Trả lời:
Căn cứ Điều 75 Luật đất đai 2013 quy định về điều kiện bồi thường về đất khi nhà nước thu hồi vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng như sau:
“Điều 75. Điều kiện được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng
1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận) hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 77 của Luật này; người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam mà có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp.”
Căn cứ khoản 3, 4 Điều 22 Nghị Định 43/2014/NĐ-CP quy định về Việc xử lý, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có vi phạm pháp luật đất đai trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 như sau:
“3. Trường hợp lấn, chiếm đất chưa sử dụng hoặc tự ý chuyển mục đích sử dụng đất thuộc trường hợp phải xin phép theo quy định của pháp luật về đất đai mà chưa được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép thì thực hiện xử lý như sau:
a) Trường hợp đang sử dụng đất thuộc quy hoạch sử dụng đất cho các mục đích quy định tại Điều 61 và Điều 62 của Luật Đất đai thì Nhà nước thu hồi đất trước khi thực hiện dự án, công trình đó.
Người đang sử dụng đất vi phạm được tạm thời sử dụng cho đến khi Nhà nước thu hồi đất, nhưng phải giữ nguyên hiện trạng đang sử dụng đất và phải kê khai đăng ký đất đai theo quy định;
b) Trường hợp đang sử dụng đất không thuộc trường hợp quy định tại Điểm a Khoản này thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chỉ đạo rà soát, điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất; người đang sử dụng đất được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
4. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất nông nghiệp do tự khai hoang mà đất đó phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền duyệt, không có tranh chấp thì được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất theo hạn mức do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định; nếu vượt hạn mức do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định thì diện tích vượt hạn mức phải chuyển sang thuê.”
Như vậy, Đối chiếu quy định trên nếu các hộ có đất thu hồi đã sử dụng ổn định từ trước năm 1992, có đóng thuế và đã lập bản đồ địa chính thì căn cứ quy định trên người đang sử dụng đất được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Trường hợp được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì có đủ điều kiện để được bồi thường khi thu hồi.